×Внимание! Этот перевод, возможно, ещё не готов, так как модераторы установили для него статус «в процес на превод»

Готовый перевод Basic economics / Основи на икономиката: Chapter 3 - Price controls

Глава 3

КОНТРОЛ НА ЦЕНИТЕ

Данните за контрол на цените стига чак до човешката история. Те са били налагани от фараоните на древен Египет. Те са постановявани от вавилонският цар Хамураби през XVIII век пр.н.е. И са били пробвани в древна Атина. (da se izgladi)

Хенри Хазлит {37}

Нищо не ни кара да разбираме множеството роли на електричеството в живота ни както прекъсването на тока. По същия начин, нищо не показва по-ярко ролята и значението на колебанията на цените в пазарната икономика така както липсата на такива колебания на цените, когато пазарът е контролиран. Какво се случва, когато не се разрешава цените да се колебаят свободно според търсенето и предлагането, а вместо това колебанията им са фиксирани в граници, определени от закона при различни видове контрол на цените? (oprosti)

Обикновено контролът върху цените се налага, за да се предотврати покачването на цените до нивата, които биха достигнали в отговор на търсенето и предлагането. Политическите обосновки за такива закони варират от място на място и от време на време, но рядко липсват обосновки, когато стане политически целесъобразно да се намалят цените на някои хора в интерес на други хора, чиято политическа подкрепа изглежда по-важна.

За да се разберат ефектите от контрола върху цените, първо е необходимо да се разбере как цените се покачват и падат в свободен пазар. В това няма нищо езотерично, но е важно да бъдем много ясни какво се случва. Цените нарастват, тъй като исканата сума надвишава сумата, доставена по съществуващи цени. Цените падат, тъй като предлаганата сума надвишава търсената сума по съществуващите цени. Първият случай се нарича „недостиг“, а вторият се нарича „излишък“ - но и двете зависят от съществуващите цени. Колкото и просто да изглежда, често е неразбрано, понякога с катастрофални последици. (da se doizqsni)

ЦЕНОВИ "ТАВАНИ" И НЕДОСТИГ

Когато има „недостиг“ на даден продукт, не е задължително да има по-малко от него, абсолютно или относително към броя на потребителите. По време на и непосредствено след Втората световна война например имаше много сериозен недостиг на жилища в Съединените щати, въпреки че населението на страната и предлагането на жилища се увеличаваха с около 10 процента спрямо предвоенните нива - и нямаше недостиг когато започна войната. {38} С други думи, въпреки че съотношението между жилища и хора не се беше променило, въпреки това много американци, търсещи апартамент през този период, трябваше да прекарат седмици или месеци в често безполезно търсене на място за живеене или иначе прибягват до подкупи, за да накарат хазяите да ги преместят в началото на списъците на чакащите. Междувременно те деляха легла с роднини, спяха в гаражи или използваха други импровизации, като например да купуват излишъци от военните бараки (Quonset) или стари трамваи за да живеят в тях.

Въпреки че не е имало по-малко жилища на човек, отколкото преди войната, недостигът беше много реален и много болезнен при съществуващите цени, които бяха поддържани изкуствено по-ниски, отколкото биха били, поради законите за контрол на наема, които бяха приети по време на войната. При тези изкуствено ниски цени повече хора имаха искане за повече жилищно пространство, отколкото преди да бъдат приети законите за контрол на наема. Това е практическо следствие от простия икономически принцип, който вече беше отбелязан в глава 2, че търсеното количество варира в зависимост от това колко висока или колко ниска е цената. (redaktiraj)

Когато някои хора са използвали повече жилища от обикновено, други хора са намерили по-малко налични жилища. Същото се случва и при други форми на контрол на цените: Някои хора използват продукти или услуги, чиито цени са под контрола по-щедро от обичайното поради изкуствено ниската цена и в резултат на това други хора откриват, че за тях остава на разположение по-малко от обикновено. Има и други последици за контрола върху цените като цяло, а контролът върху наемите дава и примери за тях.

Търсенеto при контрол под наемите

Някои хора, които обикновено не биха отдали под наем собствените си апартаменти, като младежи, които все още живеят с родителите си, или някои самотни или овдовели възрастни хора, живеещи с роднини, може подтикнати от изкуствено ниските цени, създадени от контрола върху наемите, да се преместят да живеят в свои собствени апартаменти. Тези изкуствено ниски цени също карат други да търсят по-големи апартаменти, отколкото обикновено обитават или да живеят сами, когато иначе в противен случай биха споделяли със съквартирант, за да могат да си позволят наема.

Някои хора, които дори не живеят в същия град като апартамента си под контролиран наем, могат да си го запазят като място за отсядане, когато посещават града - например холивудски филмови звезди, които поддържат апартаменти с контролирани наеми в Ню Йорк празни за резерва или двойка, живееща на Хаваи който е държал резиденция с контролиран наем в Сан Франциско {39}. Повече наематели, които търсят както повече, така и по-големи апартаменти създават недостиг, дори когато няма по-голям физически недостиг на жилища спрямо общото население.

Когато контролът върху наема приключи след Втората световна война, недостигът на жилища бързо изчезна. След като наемите се повишиха на свободния пазар, някои бездетни двойки, живеещи в четиристайни апартаменти, можеха да решат, че ще живеят в двустайни апартаменти и така да спестят разликата в наема. Някои късни тийнейджъри биха могли да решат, че ще продължат да живеят с родителите си още малко, докато заплащането им се повиши достатъчно, за да могат да си позволят собствен апартамент, след като наемите им вече не са изкуствено евтини. Резултатът беше, че семействата, които търсят място за нощуване, намериха повече свободни места, сега когато законите за контрол на наема вече не държат такива места, заети от хора с по-неотложни изисквания. С други думи, недостигът на жилища незабавно се облекчава, дори преди да има време за изграждане на нови жилища, в отговор на пазарните условия, които сега направиха възможно възстановяване на разходите за изграждане на повече жилища и печалба.

Точно както колебанията на цените разпределят оскъдните ресурси, които имат алтернативни употреби, контролът върху цените, който ограничава тези колебания, намалява стимулите за лицата да ограничат собственото си използване на оскъдните ресурси, желани от останалите. Контролът върху наемите например води до това, че много апартаменти са заети само от един човек. Проучване в Сан Франциско {източник 40} показа, че 49 процента от апартаментите с контролирана цена за наем в този град имат само един обитател {40}, докато сериозният недостиг на жилища в града е накарал хиляди хора да живеят на значително разстояние и да правят дълги пътувания до работата си в Сан Франциско. Междувременно докладът от преброяването на националния статистически институт показа също, че 46 процента от всички домакинства в Манхатън, където почти половината от всички апартаменти са под някаква форма на контрол на наема, са заети само от един човек - в сравнение с 27 процента в цялата страна. {41}

В рамките на нормалния ход на събитията, търсенето на хора за жилищно пространство се променя през живота на един човек. Търсенето за по-голямо пространство обикновено се увеличава, когато човек се ожени и има деца. Но години по-късно, след като децата пораснат и се преместят, търсенето на пространство от родителите може да намалее, а често намалава още повече, след като съпругът умре и вдовецът или вдовицата се премести в по-малки квартали или отиде да живее при роднини или в дом за възрастни хора. По този начин общият обем на жилища в обществото се споделя и разпространява между хората според променящите се индивидуални потребности в различните етапи от живота им.

Това споделяне се осъществява не защото самите лица имат чувство за сътрудничество, а заради цените - цените на наемите в този случай - които ги срещат (popravi). В свободния пазар тези цени се базират на стойността, която другите наематели дават на жилищата. Младите двойки с нарастващо семейство често са готови да наддават повече за жилище, дори ако това означава да купуват по-малко стоки и услуги, за да имат достатъчно пари, за да плащат за допълнително жилищно пространство. Една двойка, която започва да има деца, може да намали колко често излизат по ресторанти или на кино или може да изчака по-дълго, за да си купи нови дрехи или нова кола, за да може всяко дете да има собствена спалня. Но след като децата пораснат и се изнесат, подобни жертви вече няма смисъл и те вече могат да се ползват допълнителни удобства, като се изнесат да живеят под наем в по-малко жилище.

Предвид решаващата роля на цените в този процес, потискането на този процес чрез законите за контрол на наемите оставя малко стимули за наемателите да променят поведението си, тъй като техните обстоятелства се променят. Възрастните хора например имат по-малко стимули да освободят апартаменти, които обикновено биха освободили, когато децата им се изнесат или след като съпругът им почине, ако това би довело до значително намаляване на наема, оставяйки им повече пари, с които да подобрят стандарта си на живот в други отношения. Освен това, хроничният недостиг на жилища, който съпътства контрола върху наемането, значително увеличава времето и усилията, необходими за търсене на нов и по-малък апартамент, като същевременно намалява финансовата награда за намирането му. Накратко, контролът върху наема намалява темпа на оборот на жилищата.

Ню Йорк е имало контрол върху наема по-дълго и по-стриктно от всеки друг голям американски град. Едно от последствията е, че средно годишната смяна на апартаменти в Ню Йорк е по-малък от половината от средния за страната, а процентът на наемателите, които живеят в същия апартамент за 20 или повече години, е повече от двойно по-голям от средния за страната. {42} Както New York Times обобщи ситуацията:

Ню Йорк преди беше като другите градове, място, където наемателите се движеха често и хазяите се състезаваха да отдават под наем празни апартаменти на новодошлите, но днес мотото им е по-скоро: Не се нуждаят от имигранти. Докато междувременно имигрантите са живеят на куп в претъпкани нелегални пансиони в гетата, местните жители от средната клас плащат ниски наеми, за да живеят в добри квартали, често в големи апартаменти, от които вече не се нуждаят, след като децата им са се изнесли. {43}

Какво е предлагането при ситуация на контрол на наемите

Контролът върху наемите оказва влияние както на предлагането така и върху търсенето. Девет години след края на Втората световна война нито една нова жилищна сграда не е построена в Мелбърн, Австралия, заради законите за контрол на наема там, които правят строежа на нови сгради нерентабилен. {44} В Египет контролът върху наема е наложен през 1960 г. Египетска жена, която е живяла през тази епоха и е писала за нея през 2006 г., съобщава:

Крайният резултат беше, че хората спряха да инвестират в жилищни сгради, а огромен недостиг на наеми и жилища принуди много египтяни да живеят в ужасни условия споделящи един малък апартамент с няколко семейства. Ефектите от суровия контрол на цените на наемите се усеща и днес в Египет. Подобни грешки могат да продължат за поколения наред. {45}

Спадът в строителството на сгради също последва вследствие на законите за контрол на наемите другаде. След като през 1979 г. в Санта Моника, Калифорния е започнат контрол на цените на наемите, разрешенията за строеж намаляват до по-малко от 1/10 от това, което бяха само 5 години по-рано. {46} Едно проучване на жилищата в Сан Франциско {източник 47} установи, че три четвърти от жилищата, с контролирана цена на наема, са на повече от половин век, а 44 процента от тези жилища са на повече от 70 години {47}

Въпреки че изграждането на офиси, фабрики, складове и други търговски и промишлени сгради изисква голяма част от същия вид труд и материали, използвани за изграждане на жилищни сгради, не е рядкост много нови офис сгради да бъдат сторени в градове, където много малко се строят нови жилищни сгради. Законите за контрол на наемите често не се прилагат за промишлени или търговски сгради. По този начин, дори в градове с тежък недостиг на жилища, може да има много свободни места в търговски и промишлени сгради. Въпреки силния недостиг на жилища в Ню Йорк, Сан Франциско и други градове с контрол на наемите, национално проучване през 2003 г. {източник 48} установи, че степента на свободни работни места в сградите, използвани от бизнеса и промишлеността, е близо 12 процента, най-високата за повече от 20 години насам. { 48}

Това е само още едно доказателство, че недостигът на жилища е ценово явление. Високите нива на свободни работни места в търговски сгради показват, че очевидно има достатъчно ресурси за изграждане на сгради, но контролът върху цените на наемането пази тези ресурси да не се използват за изграждане на сгради с апартаменти и по този начин отклонява тези ресурси за изграждане на офис сгради, промишлени предприятия и други търговски имоти.

Не само, че предлагането на ново жилищно строителство е по-малко след налагането на законите за контрол на цените наема, дори предлагането на съществуващи жилища има тенденция да намалява, тъй като наемодателите осигуряват по-малко поддръжка и ремонт когато апартаментите им са под ценови контрол, тъй като недостигът на жилища прави ненужно да поддържат външен вид на техните помещения с цел привличането на наематели. По този начин жилищата са склонни да се влошават по-бързо когато са под ценови контрол на наемите и да имат по-малко обновявания при износят. Проучвания за контрол на наемите в САЩ, Англия и Франция установяват, че жилищата с контрол на цените за наем се влошават далеч по-често от жилищата, които не са под контрол на цените на наема.

Обикновено наемният жилищен фонд е сравнително фиксиран в краткосрочен план, така че първо се появява недостиг, тъй като повече хора искат повече жилища на изкуствено ниската цена. По-късно може да има и реално увеличаване на недостига, тъй като наемните единици се влошават по-бързо с намалена поддръжка, като същевременно не се изграждат достатъчно нови сгради, които да ги заменят износилите се, тъй като новите частни жилища могат да бъдат нерентабилни за отдаване под наем при контрол на цените. Под контрола на цените на наемите в Англия и Уелс, например, частните вградени жилища под наем са паднали от 61 процента от всички жилища през 1947 г. до едва 14 процента до 1977 г. {49} Проучване на контрола върху наема в различни страни {Източник 50} заключава: „Нови инвестиции в строеж на частни жилища за отдаване под наем напрактика не съществува във всички изследвани европейски страни, с изключение на луксозните жилища. "{50}

Накратко, една политика, имаща за цел да направи жилището достъпно за бедните, води до краен резулат пренасочване на ресурсите към изграждането на жилища, които са достъпни само за по-заможните или за богатите, тъй като луксозните жилища също както са офис сградите и другите търговски имоти са освободени от контрол на цените на наема. Освен всичко друго, това илюстрира решаващото значение на разграничаването на намеренията и получените резултати. Икономическите политики трябва да бъдат анализирани по отношение на стимулите, които създават, а не на надеждите, които ги вдъхновяват.

Стимулите за намалено предлагане на жилища под контрол под наем са особено изразени, когато хората, които отдават под наем стаи или апартаменти в собствените си домове или бунгала в задните си дворове, решат, че вече не си струва да се притеснявате, когато наемите се пазят изкуствено ниско съгласно законите за контрол на наема. Освен това често има преобразувания на апартаменти в етажна собственост. През 8 години контрол на наема във Вашингтон през 70-те години на миналия век наличният фонд за наем на жилища в този град намалява абсолютно от малко над 199 000 единици на пазара до малко под 176 000 единици. {51} След въвеждането на контролът на цените на наемите в Бъркли, Калифорния, броят частните жилищни жилища под наем, достъпни за студентите в университета за 5 години намаляват с 31%. {52}

Нищо от това не трябва да е изненадващо, предвид стимулите, създадени от законите за контрол на наемите. По отношение на стимулите, също е лесно да се разбере какво се е случило в Англия, когато през 1975 г. е разширен контролът върху цените на наемите, за да обхване обзаведените единици за под наем. Според The ​​Times of London:

Рекламите за обзаведени квартири под наем в вестмолът "Лондонския вечерен стандарт" рязко паднаха през първата седмица след влизането в сила на закона и сега те са около 75% под нивата от миналата година. {53}

Тъй като обзаведените стаи често са в домовете на хората, те представляват жилищни единици, които лесно се изтеглят от пазара, когато събираният наем вече не компенсират неудобствата от това да хазяинът да живе с наемателите. Същият принцип се прилага, когато има малки жилищни сгради като дуплекси, където собственикът е и един от наемателите. В рамките на три години след налагането на наемния контрол в Торонто през 1976 г., 23 процента от всички наемни единици в жилища, обитавани от собственици, са изтеглени от пазара на жилища. {54}

Дори когато контролът върху наема се прилага за жилищни сгради, в които наемодателят не живее, в крайна сметка може да се стигне до точката, в която цялата сграда става достатъчно нерентабилна, че просто бива изоставена. Например, в Ню Йорк много сгради са изоставени, след като собствениците им установяват, че е невъзможно да съберат достатъчно наем, за да покрият разходите за услуги, които са задължени по закон, като парно и топла вода. Такива собственици просто са избягали, за да избегнат правните последици от изоставянето си и подобни сгради често се оказват свободни и се качват, макар че все още са достатъчно здрави за приютяване на хора, ако продължат да се поддържат и ремонтират.

Броят на изоставените сгради, превзети от правителството на Ню Йорк през годините, стават хиляди. {55} Изчислено е, че в Ню Йорк има поне четири пъти повече изоставени жилищни единици, отколкото живеят бездомни хора на улиците там. {56} Бездомността не се дължи на физически недостиг на жилища, а на недостиг на цена, - болезнен, но реален факт. Към 2013 г. в Ню Йорк има повече от 47 000 бездомни, 20 000 от които деца. {57}

Подобна неефективност при разпределението на ресурсите означава, че хората спят на открито на тротоара в студени зимни нощи - някои умират от измръзване- докато средствата за тяхното настаняване вече съществуват, но не се използват поради закони, предназначени да направят жилищата „достъпни". Това отново показва, че ефикасното или неефективно разпределение на оскъдните ресурси не е просто някакво абстрактно понятие за икономисти, но има много реални последици, които могат да включват дори въпроси на живота и смъртта. Това също така илюстрира, че в този случай целта на един закон за „достъпни жилища“, не ни казва нищо за неговите реални последици.

Политиката на контрола върху наемите

Разликата между Оскъдност и недостиг

Внимание! Этот перевод, возможно, ещё не готов.
Его статус: в процес на превод

Переведено на Нотабеноиде
http://prevodi.chitanka.info/book/55/278

Переводчики: thegreenmarker

Настройки

Готово:

31.70% КП = 1.0

Непреведените фрагменти ще бъдат пропуснати.

Сваляне като текстов файл (.txt)
Връзка към тази страница
Съдържание на превода
Интерфейс на превода